一、能提供房屋原值等费用凭证
若卖方能在地税系统中查到房屋原值，或能提供房屋原值、原契税、本次交易所缴纳税等合理费用的凭证，则个人所得税按以下公式计算：
个人所得税 = (计税价格 - 房屋原值 - 原契税 - 本次交易所缴纳税等合理费用) × 20%
举例：
卖方出售一套计税价格为100万元的房屋，房屋原值、原契税及相关税费合计70万元。
则卖方需缴纳的个人所得税为：(100 - 70) × 20% = 6万元。
二、无法提供房屋原值等费用凭证
若卖方无法在地税系统中查到房屋原值，也无法提供相关费用凭证，则个人所得税按计税价格的1%核定征收：
个人所得税 = 计税价格 × 1%
举例：
卖方出售一套计税价格为100万元的房屋，且无法提供房屋原值等费用凭证。
则卖方需缴纳的个人所得税为：100 × 1% = 1万元。
三、免税条件
根据现行政策，若卖方所售房屋同时满足以下两个条件，可免征个人所得税：
家庭唯一住宅：即该房屋为卖方家庭在当地唯一的生活用房。
购买时间超过5年：以房屋产权证或契税完税证明上注明的填发日期为准，计算持有时间。
若任一条件不满足，卖方均需缴纳个人所得税。
卖房个人所得税到底是1%还是20%，取决于纳税人能否提供房屋原值和相关费用的合法有效凭证。两种计税方式并行不悖，由税务机关根据实际情况确定适用规则，并非由纳税人自由选择。
当纳税人能够清晰证明购房成本及交易过程中发生的合理支出时，应采用差额计税方式。即以售房总收入减去原购房价款、相关税费及装修等合理费用后的余额，作为应纳税所得额，再乘以20%的税率。
相反，如果原始票据遗失、凭证不全或无法核实，税务机关将启动核定征收程序。此时，通常按售房总收入的1%直接计算应纳税额。该方式虽简便，但可能导致税负高于实际增值部分的20%。
需要注意的是，1%并非法定税率，而是核定征收的参考比例。法定税率始终为20%，1%只是在缺乏计税依据时的替代性计算标准。因此，保留完整交易凭证对降低税负具有实际意义。
免税政策同样影响最终是否缴税。即使不符合差额或核定条件，只要满足“满五唯一”，即持有住房满五年且为家庭唯一住房，即可免缴个人所得税。该政策长期稳定，是居民合理节税的重要依据。
《个人所得税法》第六条第五项规定，财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。《税收征收管理法》第三十五条规定，纳税人申报的计税依据明显偏低又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。
《财政部 国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税〔2006〕108号)明确，对不能提供合法有效凭证的，可按核定征收方式计征个人所得税。