2026年契税减免政策的核心是“认房不认贷”，即只看家庭名下现有住房套数，不考虑贷款记录。首套房指购房人及其配偶、未成年子女在全国范围内无其他住房。只要满足此条件，即可按首套标准享受契税优惠。
对于第二套改善性住房，政策同样给予支持。只要家庭名下已有一套住房，新购一套用于改善居住条件，且面积在140平方米及以下，契税仍按1%征收。这显著降低了改善型需求的购房成本。
140平方米成为关键分界线。无论是首套还是二套，只要面积不超过该标准，均适用最低1%税率。这一调整扩大了优惠覆盖面，使更多中等户型购房者受益。超过140平方米的，则按更高档税率执行。
三套及以上住房不再享有任何减免，统一适用3%法定税率。此举强化房地产调控导向，抑制多套持有和投资投机行为。即使房屋面积很小，只要属于第三套，也必须按全额缴纳。
此外，政策明确契税减免适用于个人购买住宅类房产。商铺、写字楼、车位等非住宅类不动产不纳入优惠范围，一律按3%计征。赠与、继承等特殊权属转移方式也不适用上述减免。
《契税法》第三条规定：契税税率为百分之三至百分之五。财政部、税务总局公告2024年第16号明确：自2024年12月1日起，对个人购买家庭唯一住房(首套)及第二套改善性住房，按面积分档减征契税。2026年继续执行该政策，140平方米及以下契税1%，首套超140平方米1.5%，二套超140平方米2%，三套及以上3%。
契税的基本计算公式为：应纳税额=计税依据×适用税率。其中，计税依据为房屋权属转移合同确定的成交价格，通常指不含增值税的总价款。如果合同价包含增值税，需先剔除。
适用税率并非固定，而是根据家庭住房套数和房屋建筑面积动态确定。纳税人需先向不动产登记机构或税务机关申请住房情况查询，取得《家庭住房套数证明》，再据此确定税率。
计税价格不得明显偏低。如果申报价格低于当地同类房屋市场评估价且无正当理由，税务机关有权依法核定计税价格。这意味着通过做低合同价避税的操作空间已被大幅压缩。
契税应在办理不动产权属登记前完成申报缴纳。未缴清契税的，不动产登记机构不予办理产权证。因此，准确计算并及时缴税是取得房产证的必要前提。
需要注意的是，契税由买方承担，属于买方义务。即使合同约定由卖方支付，若卖方未履行，税务机关仍可向买方追缴。因此，买方务必确保契税已实际缴纳，并保留完税凭证。
《契税法》第四条规定：契税的计税依据为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。第六条规定：纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
2026年契税政策在稳定市场与保障刚需之间取得平衡。购房者应准确理解自身住房状况，合理适用优惠政策，依法履行纳税义务。只有合规操作，才能顺利办证，真正实现安居目标。