1. 规划车位的归属
地下车位如果是在规划许可证中明确规划的停车位，并且开发商的建造费用没有分摊到业主的购房款里，这类车位的所有权归开发商所有。开发商有权通过出售、附赠或者出租的方式处分这些车位。即使这些车位没有办理产权证，只要符合规划，开发商就是合法的权利人。很多业主以为地下空间都是大家的，这是错的。
2. 人防车位的归属
人防车位是结合地下人防工程修建的停车位，战时用于防空掩蔽。这类车位的所有权既不属于开发商，也不属于业主，而是属于国家。人防工程的使用权归投资者也就是开发商所有，平时可以由开发商出租给业主使用，但开发商不能出售人防车位。业主租用人防车位，拿到的只是使用权，永远办不了产权证。
3. 公摊面积内的车位归属
如果地下车位的面积被计入了整栋楼的公摊面积，也就是说业主买房时为这个车位付了钱，那么这些车位就属于全体业主共有。开发商无权出售或者出租这类车位。实践中很多开发商把公摊面积内的车位拿出来卖，这是违法的。业主发现这种情况，可以起诉要求确认买卖合同无效，开发商必须还钱。
4. 占用公共区域划定的车位归属
开发商在小区公共道路、绿地或者其他公共场地上后来自行划线增设的车位，不管是在地上还是地下，都归全体业主共有。开发商没有权利出售这些车位，物业公司也没有权利收取车位费归自己。这类车位产生的收益应当归全体业主所有，用于补充专项维修资金或者按照业主大会的决定使用。
5. 归属的认定标准
法院认定车位归属主要看三个标准：是否符合规划、建造费用是否分摊到房价中、是否占用公共区域。符合规划且费用未分摊的，归开发商。费用已经分摊到房价里的，归全体业主。占用了公共道路或者绿地的，无论是否有规划，都归业主共有。
小区地下停车位没有产权证是否合法，关键在于该车位的性质以及交易的方式。对于规划内的车位，如果开发商拥有合法的处分权，其通过合同转让车位使用权的行为是合法有效的。虽然没有产权证，但双方签订的租赁或使用权转让合同受法律保护。
对于人防车位，由于其所有权归国家，客观上无法办理产权证。开发商将人防车位的使用权转让给业主，在平时由业主使用并获取收益，这种操作在法律和政策层面通常是被允许的。只要交易过程不涉及所有权的虚假买卖，仅转让使用权，即具备合法性。
地下停车位属于占用业主共有道路或其他场地改建的，开发商将其出售或出租给个别业主就是不合法的。因为这类车位的所有权属于全体业主，开发商无权处分。此时签订的买卖合同因违反法律强制性规定而无效，业主无法获得合法的使用权。
还有一种情况是开发商违规建设的车位，比如未取得规划许可或擅自改变规划用途。这类车位本身属于违章建筑，无法办理产权登记，其交易行为不仅不合法，还可能面临被行政主管部门责令拆除或没收的风险，业主的权益完全无法得到保障。
小区地下车库无产权，并不等同于它就是业主共有。业主共有的地下车库通常有严格的界定条件，最常见的就是车库的建筑面积已经计算在商品房的公摊面积之内。一旦成本被公摊，意味着全体业主已经为车库的建设买了单，其权属自然归全体业主。
在项目规划阶段，规划主管部门已经在相关批复文件中明确某些地下车库属于公共配套设施，或者房管部门出具了认定证明，那么无论是否有产权证，这部分车库都属于业主共有。开发商不能将其作为专有财产进行出售或附赠。
开发商独立投资建设、未计入公摊面积且符合规划的地下车库，即使没有办理产权证，其权属也归开发商所有，而非业主共有。司法实践中，法院通常会审查建设成本的核算情况，如果开发商能证明车库成本未分摊，就能主张其权属。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这一规定同样适用于地下空间。如果地下车库是利用了属于全体业主共有的地下空间违规改建的，且未获得合法规划审批，其权属也应认定为全体业主共有。