房屋外墙属于建筑物的共有部分，其维护责任原则上由全体业主共同承担。物业公司并非所有权人，不直接承担维修费用，但负有管理、巡查和组织维修的义务。如果小区已缴纳住宅专项维修资金，物业应依法申请使用该资金进行修缮。
如果房屋仍在保修期内，通常为交付后五年内，外墙渗水问题应由建设单位即开发商负责免费维修。此时物业的职责是协助业主联系开发商，并督促其履行保修义务。业主应及时向物业报修，保留沟通记录。
如果外墙渗水系因某户业主装修破坏防水层或擅自打孔所致，则由该业主承担修复责任。物业可协助查明原因，但不代替行为人承担责任。此时需通过技术鉴定确定责任源头。
物业如未及时处理已知的外墙隐患，导致损失扩大，可能因未尽管理职责而承担部分赔偿责任。但这属于过错补充责任，不能替代主责方的维修义务。
《民法典》第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利并承担义务。
《民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分。《建设工程质量管理条例》第四十条明确，外墙面防渗漏工程最低保修期限为五年。
老小区屋顶属于整栋楼的共有部分，其维修责任依法由全体业主共同承担。即使个别住户受影响更明显，也不能将费用转嫁给单个业主。维修资金应从住宅专项维修资金中列支，前提是该小区已归集此项资金。
如果小区尚未建立维修资金账户，或账户余额不足，业主可协商按房屋面积比例分摊维修费用。业委会或社区居委会应牵头组织业主大会，就维修方案和费用分担达成决议。不同意的业主仍需履行缴费义务。
在无物业管理和业委会的老小区，街道办事处或社区居委会有责任协助组织维修工作。政府对符合条件的老旧小区改造项目也可能提供财政补贴，业主可主动申请纳入改造范围。
需要注意的是，如果屋顶漏水系因顶层住户私自搭建、破坏防水层所致，则由该住户承担全部修复责任。其他业主可要求其恢复原状并赔偿损失，物业或社区应协助调查取证。
《民法典》第二百七十八条规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
《民法典》第二百八十六条规定，业主不得擅自占用、改建共有部分，造成损害的应承担侵权责任。