申请条件
1.基本资格：借款人需为18-60岁自然人，具有完全民事行为能力，年龄加贷款期限通常不超过70岁。
2.还款能力：需有稳定职业和收入，具备按期偿付贷款本息的能力，信用记录良好。
3.首付要求：首套房首付比例一般不低于30%(非限购城市25%)，二套房不低于40%，具体以当地政策为准。
4.特殊人群：港澳台及外籍人士需提供通行证、护照及公证材料，部分区域需担保人。
所需材料
1.身份证明：申请人及配偶身份证、户口本，外地人需暂住证。
2.婚姻证明：结婚证、离婚证或单身证明。
3.资产证明：收入证明(银行指定格式)、银行流水、纳税单或其他资产证明。
4.购房文件：购房合同或协议书、首付收据、开发商收款账号。
办理流程
1.咨询申请：到银行了解情况，提交资料申请个人住房贷款。
2.审核签约：银行审查确定额度，签订借款合同并办理保险、公证。
3.百科抵押放款：办理产权抵押登记，银行发放贷款至开发商账户。
4.按期还款：借贷人按月还款，还清后办理注销登记。
等额本息计算方式
1.计算公式：每月还款额=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]。
2.特点：每月还款额固定，方便规划收支，但总利息支出相对较高。
3.总利息：总利息=每月还款额×还款月数-贷款本金。
等额本金计算方式
1.计算公式：每月还款额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率。
2.特点：每月偿还本金固定，利息逐月递减，前期还款压力大，总利息较少。
3.总利息：总利息≈(还款月数+1)×贷款本金×月利率÷2。
关键参数与注意
1.参数换算：月利率=年利率÷12，还款月数=贷款年限×12。
2.利率浮动：商贷多为LPR浮动利率，每年调整，公积金为固定利率，计算时需以银行实际执行利率为准。
3.工具辅助：若公式复杂，可使用银行APP或房贷计算器直接测算。
过去，很多购房者认为贷款没还清，房产证就得压在银行。但现在的法律实践和银行操作已经发生了很大变化。在按揭买房的情况下，房产证办下来后，原件通常是交给购房者自己保管的。
银行保障自己权益的方式是办理抵押登记。当您拿到房产证后，不动产登记中心会在系统里将该房产标记为“已抵押”，并向银行出具一份《不动产登记证明》(也就是俗称的他项权证)。
这份证明才是银行享有抵押权的法律凭证。只要抵押登记存在，您在未经银行同意的情况下，是无法将房产出售或再次抵押的，这就足够保障银行的安全了。
当然，也存在一些特殊情况。比如在某些公积金贷款或者特定的担保协议中，可能会有不同的约定。有些担保机构或者银行为了风控流程的严谨，可能会暂时要求代为保管房产证，直到贷款还清。但这并不是法律的强制性规定，而是基于合同双方的约定。
当您还清了所有的贷款本息后，一定要记得去银行办理结清手续。银行会给您开具《贷款结清证明》，并归还《不动产登记证明》。您需要拿着这些文件去不动产登记中心办理“解押”手续。
所以，通常情况下，房产证是在您手里的。您可以随时查看，也可以在办理户口迁移、子女入学等事务时使用。但您必须清楚，虽然证在您手里，房产的处分权是受到限制的。