1. 合同约定优先
租赁合同中明确约定了违约金的具体数额或计算方式(如按日租金比例、固定金额等)，一般按合同约定执行，但需符合公平合理原则。
2. 法定调整标准
合同未约定或约定不明确，或违约方主张违约金过高/过低，法院或仲裁机构将依据《民法典》及相关司法解释进行调整，主要标准如下。
以实际损失为基础：损失包括直接损失(如租金损失、房屋空置成本、重新招租费用等)和可得利益损失(如剩余租期租金)，但不得超过违约方订立合同时预见的损失范围。
30%调整阈值：约定的违约金超过造成损失的30%，一般可认定为过分高于损失，违约方有权请求适当减少;低于损失的，守约方有权请求增加。
参考LPR标准：在无法确定实际损失时，法院常以同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)为基础，加计30%-50%计算违约金，常见标准为LPR的1.3倍至1.95倍。
3. 典型违约情形参考：
逾期支付租金：一般按欠付租金金额×逾期天数×LPR(或其倍数)计算，常见调整为LPR的1.3倍至1.95倍。
提前解约：通常以房屋空置期租金、重新招租费用等实际损失为基础，合理违约金一般不超过1-3个月租金。
逾期腾房：按逾期期间的房屋占有使用费计算，一般参照合同约定租金标准，约定过高，法院可能调整为租金的1.3倍左右。
租房未签订书面合同，但双方实际履行了主要义务(如承租人支付租金、出租人交付房屋)，口头合同仍成立并有效。但口头合同缺乏书面证据，一旦发生纠纷(如租金调整、提前退租)，双方难以证明各自主张，易导致维权困难。司法实践中，法院会根据交易习惯、证人证言等综合认定口头合同内容，但举证难度较大。
未签书面合同，双方权利义务无明确约定，易引发以下风险：租金标准、支付方式、租期等关键条款无依据，可能导致争议;提前退租、房屋损坏等违约责任无约定，出租人难以主张赔偿;房屋权属争议时，承租人无法证明租赁关系，可能面临被驱离风险;押金退还规则无约定，出租人可能以各种理由拒退押金。
签订书面合同是明确双方权利义务、降低风险的最有效方式。合同应包含租期、租金、支付方式、违约责任、押金处理等条款，避免模糊表述。合同签订后，双方应各自留存原件，并妥善保管租金支付凭证、房屋交接记录等证据。遇纠纷时，书面合同是主张权利的依据，可大幅提高维权成功率。