买房子交了定金并签订认购书后，定金能否退还，核心取决于定金性质、双方履约情况及法定情形，需结合具体情况判断，具体可分为五点详细说明。
1. 开发商违约导致无法购房
如果开发商存在违规销售、隐瞒房屋状况等违约行为，导致购房者无法签订正式购房合同或正常购房，购房者有权要求退还定金，且可主张双倍返还定金。
2. 购房者自身违约不愿购房
如果是购房者自身原因，如签约后反悔、个人资质无法办贷等，导致无法继续履约，开发商有权不予退还定金，定金作为购房者承担违约责任的补偿。
3. 认购书存在无效或可撤销情形
如果认购书内容违反法律强制性规定，或存在欺诈、胁迫等情形，导致认购书无效或可撤销，定金应当予以退还，双方恢复到签约前状态。
4. 双方协商一致解除认购书
如果购房者与开发商协商一致解除认购书，定金退还按双方约定执行，协商一致退还的，开发商需在约定期限内将定金足额退还。
5. 不可归责于双方的事由导致履约不能
如果因政策调整、房屋被查封等不可归责于双方的客观事由，导致无法履约，双方均无需担责，开发商应当全额退还定金。
交了认购定金后房子不想要，购房者需结合自身情况及约定，选择合法处理方式，避免盲目违约损失定金，不同情形对应不同路径。
首先，购房者可优先与开发商协商，明确告知不想购房的意愿，尝试协商解除认购书、退还定金，达成一致后签订书面解除协议。
如果协商不成，购房者需核查是否存在法定免责情形。存在开发商违约、认购书无效或可撤销等情形，可依法主张解除认购书、退还定金，必要时通过法律途径维权。
如果是购房者自身违约且无合法免责理由，通常定金无法退还，但可尝试与开发商协商减少损失，具体需看开发商意愿。
切勿拖延、拒绝沟通，否则可能被追究额外违约责任。双方无法协商且权益受损，可收集证据投诉或起诉维权。
处理时需妥善保管认购书、定金收据等证据，避免因证据缺失导致权益无法保障。
交了定金并签订认购书后，能否换房，主要取决于双方协商结果及认购书约定，法律无强制规定，核心是尊重双方意思自治。
如果认购书明确约定可换房，或约定了换房条件、流程，购房者可按约定提交申请、办理换房手续，开发商需按约定配合，不得无故拒绝。
如果认购书未约定换房事宜，购房者需主动与开发商协商，说明换房需求，沟通可行性并明确换房后相关细节。
开发商有权决定是否同意换房，同意，双方需签订补充协议，明确换房后相关约定，变更原有认购书内容，避免后续纠纷。
如果开发商不同意换房，购房者无法强制要求，仍不想购买原房屋，可参考前文协商解除认购书或主张法定免责，自身违约可能面临定金损失。
换房时需核查房屋合规性，妥善保管补充协议等证据，确保换房流程合法，保障自身权益。